Det er fedt at få sit nye hus. Det er kulminationen på en lang rejse med drømme, håb, og i mange tilfælde også bekymringer og skuffelser. Samtidigt med underskriften, så træder i også ind på spillepladen for boliglotteriet. Det er lidt et spil, hvor reglerne er nogenlunde kendt, men de kan ændres undervejs, også selvom man ikke har gjort noget anderledes. Helt overordnet så er der to slags risiko i påtager jer når i køber hus.
- Selve huset – der kan være i en helt anden stand end i forventede
- Samfundet – Måske kommer der en pandemi der gør det mindre attraktivt at bo i jeres område, eller regeringen vælger at beskatte boliger på en ny måde som ændre hele jeres beregningsgrundlag.
Huset står udenfor hele tiden, og hvis det ikke vedligeholdes, så går det i stykker. Mange der sælger deres hus har set alle boligprogrammerne, hvor det gælder om at smide ud og male hvidt. Det betyder bare, at det kan være svært at vide præcis hvad huset egentligt, består af.
For at hjælpe boligkøbere, så har man lavet forskellige rapporter som el-tjeck og tilstandsrapporter. Det er bare ikke altid de finder alle problemer, og så har vi balladen. Mange tror at ejerskifteforsikringen dækker alt ved huset, men i praksis, så er der ikke meget der er dækket. Heldigvis, så i de tilfælde hvor de rent faktisk dækker, så er det typisk nogle voldsomme regninger som man skånes for. Det er dyrt at vedligeholde et hus, og hvis der skal laves store ændringer, så bliver det rigtigt dyrt.
Den helt store sport er at købe et ældre hus, og så rive det ned og bygge nyt ovenpå. Et af de psykologiske salgsargumenter typehusfirmaerne oftest bruge i denne forbindelse er ”vedligeholdelsefrit”. Hvem vil ikke gerne bo i et vedligeholdelsesfrit hus? Så er der jo mere tid til drinks i solnedgangen. I praksis har de lidt ret. Det må forventes at et nyt hus der overholder moderne krav og byggestil, vil have mindre vedligeholdelse end et ældre hus.
Ældre huse kan noget andet i forhold til charme og historie, men der bør være god plads i budgettet til posten renovering, hvis man går ned ad den vej.
Forskellen er i virkeligheden blot et tidsspørgsmål. Vil du bruge 2 millioner kr. på at bygge et nyt hus i dag, eller bruge 2 millioner kr. på løbende at renovere dit gamle hus? I kroner og øre er der nok ikke stor forskel.
Den store forskel kommer når man begynder at se på klimaregnskaber. Nye huse bruger mindre energi, men er meget energikrævende at opfører, mens ældre huse koster mere i opvarmning, men belaster ikke miljøet yderligere.
Det bliver emnet for et senere kapitel, da der er mange sjove tanker om dette.
Nå, I har købt det ældre hus, og i kan god se at der skal gøres lidt. I kan lave en liste over alle de ting som i kan se der skal laves, og så prøve at gætte på hvor lang tid de forskellige ting kan holde. Så kan i lave en liste hvor i tager tingene efterhånden som i regner med at de skal skiftes. De forventede levetider af fx tag og forskellige typer af facade kan findes på nettet.
Planen går nok 5-10 år ud i fremtiden, og det kan bruges til at lave et budget til vedligeholdelse, så i ikke bliver overrasket over store udskrivninger. Der er også nogen der finder ud af at taget skal skiftes om 5-7 år, og så sælger de huset efter 4 år blot for at slippe for bøvlet med håndværkere. Din liste kan indeholde ting som hvad skal skiftes, hvornår skal det skiftes, og hvem skal betale – skal der spares op eller skal i i banken.?
Energioptimering er naturlig at tænke ind i vedligeholdelse planen, men det kommer vi til senere.
Samfundet ændrer sig også. De typiske ting der sker som påvirker ens hus er, trafikomlægninger – den stille vej bliver pludselig koblet på en anden vej, og er nu gennemkørselsvej. Den lokale skole lukker, eller der bliver etableret en dagligvarebutik der får leveret varer kl 500 om morgenen. Det kan også være større ting. I det midtjyske er der tvivl om linjeføringen af den midtjyske motorvej, og for dem der er berørt af alle de mulige udfaldsrum, så vil jeg tro at det er meget svært at handle hus på grund af risikoen for motorvejen. På Sjælland har der siden 1970’erne være tinglyst en ”ring 4” fra Helsingør i nord til Roskilde i syd, med det resultat at der er en kilometer bred korridor hvor huse er svære at sælge, og renovering ikke kan betale sig.
Det kan også være at hele boligmarkedet skifter. Typisk har renter og megatrends de største betydninger. Renter påvirker hvor meget man kan købe for, og renteudviklingen påvirker huspriserne. Som tommelfingerregel, så kan man betale 15.000 i husleje om måneden. Hvis renten er 8%, så kan et hus måske max koste 1.500.000, mens en rente på 1% kan få det samme hus til at koste 4.000.000 blot fordi den månedlige ydelse er den samme.
Når renterne falder, så kan alle købe huse der koster mere, og de kan sælge for mere, og så have mere med til næste hus, og så kører spiralen. Det modsatte virker også i situationer med stigende renter blot modsat, så huse bliver mindre værd. Hvis man har købt mens det var dyrt, men prøver at sælge når renten er høj, så kan man risikere at få mindre for huset end man skylder. Desværre er der nogle der er nød til det fx i forbindelse med skilsmisse eller nye job.
Hvis man ikke skal sælge, så er huspriserne i praksis lige meget.