Nej, for der er opfundet forsikringer. Forsikringer er væddemål du laver med forsikringsselskabet, hvor du satser på at du ikke kommer til skade, men er villig til at betale lidt for at være dækket hvis det værste skulle ske. Derfor er det også et godt tidspunkt at se alle ens forsikringer igennem når du alligevel er ved at købe et hus.
Du får som minimum brug for en ekstra forsikring – Villaforsikringen eller husforsikringen som den også hedder. Typisk har bank og realkreditinstitut det som krav at huset er forsikret mod brand inden de vil låne dig pengene, og det er fordi en brand typisk medfører komplet tab af huset. Du kunne i princippet godt nøjes med brandforsikring, men de fleste tegner en villaforsikring der dækker de typiske ulykker et hus kommer ud for. Typisk betaler man forsikringen en gang om året, så hvis man vil skifte, så gælder om at holde øje med udløbsdatoen. Der er faktisk kun en ekstra ting jeg syntes man skal få dækket ud over standardpakken, og det er skjulte rør. Årsagen er at, hvis der sker brug på et rør under et gulv eller på et loft, så går det hurtigt ud over en masse forskellige andre dele, og så bliver det rigtigt dyrt.
Der er også ejerskifteforsikringen. Vi berørte den kort tidligere, og det er en mærkelig størrelse. Som sælger skal man tilbyde at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring til køber. Der er typisk en ret høj præmie, og en ret høj selvrisikopræmie pr skade. Til gengæld dækker den i 5 eller 10 år.
Vi tegnede en da vi købte, men nu har vi tænkt at lave en stor renovering, og så skifter vi mange af de dele der ellers kunne gå i stykker og være dækket af ejerskifteforsikringen. Så kunne vi i princippet have sparet ejerskifteforsikringen. Det samme kunne være tilfældet, hvis man køber et håndværkertilbud hvor der er flere K3er end kommaer i denne tekst. Så kan det nok heller ikke betale sig, da alle kendte skader ikke er dækket.
De fleste vælger at tegne forsikringen når de køber et nyt hus. Det sjove er at forsikringsselskaberne ikke tjener penge på dem. De udbetaler mere end de får ind på præmier. Den eneste måde det kan være en god forretning er hvis de er gode til at sælge ekstra forsikringer. For sælgere er det tydeligt hvorfor det er attraktivt. Ved at tilbyde at betale halvdelen, så undgår man fremtidige krav mod sig selv, og det ansvar man ellers har i 10 år efter et hussalg, det bortfalder. Priserne er meget forskellige. Der er altid en der er billigst, men her kan der godt betale sig at se på dækning, og at se på hvor man ellers har sine forsikringer. Priserne kan variere mellem 20.000 og op mod 100.000, hvis der er udvidet dækning og det er en stor ejendom. Der er også selvrisikoen pr skade at tage højde for. Typisk er de vildt høje. 10-15.000 pr skade er ikke unormalt. Vi have to vandskader i et tidligere hus, og der var det først på skade to at forsikringen rent faktisk betalte noget, den første skade var ren selvrisiko.
Ejerskifteforsikringen har være centrum i en lang række sager der også har fundet vej til medierne med ”urimelige” afgørelser, som det var nemt at blive forarget over. Ofte er det dog for store forventninger til hvad der er dækket der er det største problem. Der er nogle formuleringer i betingelserne der kan gøre det svært at få en skade accepteret. Forsikringen dækker skader som var til stede på overtagelsesdagen (hvilket jo er lidt svært at sige når den nu dækker op til 10 år), og som nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til andre tilsvarende bygninger af samme type og alder i almindelig god vedligeholdelsestand. Det er jo en lidt luftig definition, men det bliver bedre. En skade er: et brud, lækage, deformering, revnedannelse svækkelse, ødelæggelse af bygningen eller manglende bygningsdele. Det betyder at du som forsikringstager skal kunne bevise:
- At skaden var til stede på overtagelsesdagen
- At forholdet har nævneværdig betydning for husets værdi
- At forholdet er specielt for denne ejendom, og ikke også kan findes i lignende huse.
- At en evt beskrivelse af problemet i tilstandsrapporten helt åbenlyst er forkert. (Dette betyder i praksis at noget der burde være en K3 kun er nævnt som en K1 eller omvendt) Grunden hertil er at skader der ville have udløst en K2 næsten med sikkerhed er dækket af ejerskifteforsikringen, hvis den var lavet rigtigt.
Forsikringsselskaberne har derimod gode kort på hånden for at kunne afvise påstande. Jeg kan især godt lide deres mulighed for at påberåbe sig, at den nævnte bygningsdel har nået sin forventede levealder, og derfor ikke er dækket.
Ejerskifteforsikringen er god til at give lidt ro i maven ved at tage en stor beslutning, men det er primært for sælgere at ejerskifteforsikringen er interessant, og ikke som et værn mod uforudsete udgifter ved huset.
Skal man tegne ejerskifteforsikring i samme selskab som husforsikringen eller et andet?
Spørgsmål komme af de situationer hvor der opstår problemer. Fx en skade som ejerskifteforsikringen ikke vil dække, da der ligge til grund at det er villaforsikringen der skal dække. Eller man ønsker at klage over sin ejerskifteforsikring, men den retshjælp forsikring man ønsker at bruge til det også er tegnet i samme selskab. Så det reelt bliver samme selskab på begge sider af retssagen.
I praksis er det nok nemmest, at de er samme sted, men i den ulykkelige situation hvor der er klager og retssystemet bliver involveret, så er det ikke sjovt at være alene mod et stort firma.
Hvad hvis det går galt?
Du kan vælge at klage over en afgørelse fra forsikringsselskabet. Det tager lidt tid….. Det tager let 10-12 måneder før sagen er afsluttet. Det er heldigvis ikke så dyrt i direkte omkostninger, kun 150 kr. i gebyr for at rejse sagen. Til gengæld kan det godt være dyrt på tids- og frustrationskontoen, og så til de eksperter man har brug for at komme med udtalelser på ens vegne.
De fleste taber deres ankesager. Sådan er det.
Heraf også min tidligere kommentar om urealistiske forventninger til dækningen af forsikringen. Ankenævnet for forsikring er et symptom på at forsikringsbetingelser i mange tilfælde er svære at læse og forstå for almindelige mennesker, men på trods af det, så er forsikringsankenævnet nok den bedste løsning inden du tager den hele vejen igennem retssystemet. Om ikke andet, så giver det dig en ide og hvorfor forsikringen ikke mener at netop din skade er dækningsberettiget. Samtidigt kan du læse tidligere domme, og finde nogle der minder om din – for der er helt sikkert nogen der har haft næste samme problem som dig.