I dagens marked er det vanskeligt at få lov til at købe før noget andet er solgt, med mindre det er førstegangskøb.
Vi har været igennem salgsprocessen nogle gange, og den sidste gang var den længste vi endnu har prøvet. Det tog et helt år på trods af at huset ligger i et område hvor der er ca. 100 dages liggetid i gennemsnit.
Et længere salgsforløb har også koste flere penge end et kortere forløb, fordi der naturligvis også er udgifter ved at sælge et hus.
Generelt holder man virkeligt gang i mange mennesker under en købs- og salgsproces. Man har ofte flere ansatte end en mindre virksomhed.
Typisk er der udgifter til:
- Ejendomsmægler
- Annoncering
- Tilstandsrapporter
- Energimærke
- Sundhedsattest
- El-tjeckrapport
- Rettelse af fejl og mangler for at fjerne de værste K3 og UN i tilstandsrapporter.
- Ejendomsmægler
Ejendomssalær er prisen for tiden og ekspertisen hos ejendomsmægleren. De skal betale forsikring, adgange til offentlige systemer, it-platforme så det er nemt at være kunde, og lån til sig selv ud af dette beløb. Deres tid til fremvisninger og åbnehuse skal også dækkes af dette. Det betyder, at et hurtigt salg vil give ejendomsmægleren en bedre timeløn, mens lange liggetider og mange åbnehuse gør det til en mindre god forretning.
Der er ret store forskelle mellem priserne på ejendomsmæglere. Hos nogle mæglere skal du, som sælger, gøre en stor del af arbejdet med fremvisninger, mens andre gør det hele.
Priser mellem 30.000 og 100.000 er meget normale. For nogle ejendomme beregnes det som en procentdel af ejendommens værdi fx 3-5 pct. af den opnåede kontantpris. Der kan være god logik i at lave sådan en afregning, da mægler så har et incitament til at sælge bedst muligt, da hendes salær vil følge med op.
De øvrige omkostninger er ikke afhængige af husets salgspris, men nogle af dem afhænger af husets størrelse.
Annoncering
Annoncering er måske det mindst gennemskuelige i hele processen. Mægleren vil normalt presse på for så meget som muligt, dels fordi det gør hendes arbejde nemmere, og dels fordi de typisk også tager en del af beløbet i kommission.
Der er forskellige medier der skal overvejes.
- Avis
- Boligportaler
- Ejendomsmæglerens egen side
- Online annoncering, SoMe, Facebook, Google annoncering, Annonce partner netværk og andre
- Egen hjemmeside
Aviser var jeg helt sikre på var stendød som annonceplatform for boliger, men efter at have talt med flere ejendomsmæglere, så er der er et scenarie, hvor avisannoncering giver mening. En stor del af de henvendelser der kommer via avisannoncering, sker via forældre. Typisk forældre der læser lokalaviserne, og gerne vil hjælpe med at finde en bolig til deres børn tætter på dem selv. Den geografiske begrænsning der ligger i aviser gør også, at man ikke rammer specielt bredt. En eller to avis annonceringer kan altså virke som en god ide.
Boligportaler er et must. Der er i realiteten to. Boliga.dk og boligsiden.dk. Du kan kun få din bolig på boligsiden via en mægler, mens det er muligt som privatperson at reklamere på boliga.dk. Boligportaler har gjort boligmarkedet gennemsigtigt, og søgefunktionerne på tværs af ejendomsmæglere er meget nemt at bruge. Jeg vil tro, at alle bolighandler starter på en boligportal. Brug en ejendomsmægler der samarbejder med boligsiden.dk, så kan du selv fremhæve din bolig på boliga bagefter.
Ejendomsmæglerens egen side er også svært at komme udenom. Det ser ud som om de data der lander på boligportaler, stammer fra mæglernes egen side, og derfor skal du også på det. For nogle mæglere er det en del af pakken, hos andre skal det tilkøbes.
Online annoncering er den bedste måde at ramme boligsøgende. Alle de værktøjer jeg prøvet har gjort det meget nemt at segmentere, så du kan målrette din annoncering til dem der leder efter bolig i dit område, og i naboområderne dvs. dem der oprindeligt ikke havde tænkt på dit område i deres søgning.
Du kan vælge at bygge din egen hjemmeside. Det er ikke så svært.
Tilstandsrapporter, Energimærke og El-tjeckrapport
Disse tre rapporter er obligatoriske når man skal sælge sig hus, og som køber skal du sætte dig ind hvad de dækker over, og mest af alt hvad de ikke viser.
Tilstandsrapporten blev indført for at give købere af huse en form for ensartet gennemgang af huse, så man kunne se hvilken stand de var i, og give en indikation af hvor meget der skulle laves på huset. Tilstandsrapporter har været igennem en meget turbulent tid, hvor kvaliteten har svinget meget, og den opfattede værdi de gav, slet ikke stod mål med den reelle værdi. Paradoxalt nok er det blevet meget tydeligere i de sidste år, at tilstandsrapporten i sig selv ikke siger noget om husets tilstand. Forsikringsselskaberne bruger den til at prissætte en ejerskifteforsikring. En del af de store forsikringsselskaber fx tryg tilbyder slet ikke ejerskifteforsiking mere, men henviser til deres samarbejdspartnere.
Sundhedsattest
Er en ekstra gennemgang nogle ejendomsmæglere har indført. Jeg kan ikke rigtigt se fordelen for køber, mens der er en gevinst for sælger, i at den dækker nogle ting som ikke er dækket i tilstandsrapporten. Sælger kan derved påberåbe sig at køber var oplyst om det der ikke var dækket af tilstandsrapporten.
El-tjeckrapport
El-tjecket er blevet indført for at reducere risikoen for at der opstår elektriske brande. Samtidigt er håbet at en lang række ulovlige og farlige installationer bliver opdaget og udbedret. Ideen er god nok, men i forbindelse med at vi så på hus, så opdagede vi at den måde der bliver udført stikprøvekontrol på ikke rigtigt kunne bruges til noget. Fx udløser en manglende aflastningsbøjle i et loftudtag en K1, mens skjulte samlinger af ledninger i vægge, der jo i sagens natur er svære at se, og også udgør en stor risiko, ikke bliver forsøgt opsporet.
Store dele af testpunkterne belyser også problemer med ældre installationer der var lovlige på installationstidspunktet, men som i dag vil lave anderledes.
Man kan tage rapporten til efterretning, men den siger ikke noget om den samlede tilstand af husets elinstallationer.