Lad os se hvem pokker der skal have alle de penge i handelsomkostninger. Vi bruger det sidste hus som eksempel da der ikke var andre lån i ejendommen, og vi derfor blev ramt af fuld effekt af dette.
Boligannoncen er flot, huset ser helt rigtigt ud, fotografen har fået selv de små rum til at virke tiltalende, kontantprisen på forsiden er ikke afskrækkende, og de månedlige omkostninger er i orden. Ejendomsmæglerne er blevet tvunget til at bruge den samme beregning til en finansieret pris. Altså en pris hvor 80% af lånet skal finansieres ved realkreditlån der er fastforrentet og med afdrag. Kan du bruge disse tal til noget – ikke direkte. Det giver selvfølgelig en ide om hvad prisen er, men som vi skal se, så er det ikke nok.
Kontantprisen er det beløb sælger forventer at få på kontoen efter et salg. Af det skal hun så betale for ejendomsmægler, byggesagkyndig, advokat og øvrige rådgivere. Den kan være relevant hvis du har alle pengene til købet kontant.
Den finansierede pris indeholder en del af handelsomkostningerne, og viser hvad du skal betale hver måned, hvis du skal låne pengene. Hvis du har et budget, og du taster disse tal ind, og du stadig kan se et godt budget, så kan du være rimelig rolig. Selv om du vælger et andet lån, så er det en god løsning at bruge standardlånet i dit budget, så undgår du en af de mere normale overraskelser.
Der er en række handelsomkostninger du skal regne med som køber:
- Halvdelen af betalingen til ejerskifteforsikringen (Der er typisk vedlagt et meget billigt tilbud som ingen vælger, da det ingenting dækker, men det overholder loven)
- Advokatsalær – til kontrol af aftalen, og udarbejdelse af skøde
- Gebyr til tinglysning af skødet
- Gebyr til tinglysning af realkreditlån
- Gebyr til tinglysning af banklån
- Stiftelsesprovision for lån til banklån (gebyr)
- Kurtage og kursskæring på realkreditlånet
Tinglysningen af skødet koster et startgebyr på 1.400 kroner + 0,6 pct. af ejerskiftesummen (Kontantprisen). I vores eksempel er det altså 1.400 + 32.400 = 33.800 kr.
Tinglysningen af lånet koster 1.400 kroner + 1.5 pct. af lånesummen (fratrukket den del af lånet man kan overtage fra sælger – Hvis sælger har et stort lån, så er der rigtigt mange penge at spare her). I vores eksempel er lånet på 4.400.000 altså 1.400 + 64.800 = 66.200 kr.
Tinglysningen alene koster os altså 100.000 kr.
Advokaten er heldigvis blevet mere prisbevidst, og de har fundet ud af at de levere en standard service. De fleste laver bolighandler for en fastpris. Vi giver 10.000 for vores advokat.
Realkreditlån er en lidt kompleks størrelse, som vi kommer i dybden med senere. Et realkreditlån har en kurs som bliver fastsat af markedet. Typisk vil kursen på et fastforrentet lån være under 100, dvs hvis du skal bruge 1.000.000, så er du nødt til at låne mere for at få 1.000.000 i hånden. Kurserne bevæger sig op og ned alt efter hvad der sker i verden. For at undgå at en italiensk gældskrise eller andet morsomt ødelægger din nattesøvn, så har du mulighed for at kurssikre. Dvs. du låser kursen fast på en bestemt dag, og så gælder dagens kurs. Det koster en lille smule, men hvis du tror der sker ændringer i verden, så kan det være en nem måde at få sikkerhed for at jeres budget holder.
Kurstabets størrelse er forskellige fra lånetype til lånetype. Typisk har flexlån det mindste kurstab, mens fastforrentede lån ofte handles langt fra kurs 100 – kurs 100 betyder at der ikke er noget kurstab.
Et lån der har kurs 98 vil betyde, at for at få 1.000.000 i hånden vil være nødt til at låne 1.020.400.
Kurssikringen låser kursen fast i kurs 98, og du er beskyttet mod flere kursændringer, men altså ikke mod det første kurstab fra 100 til 98.
Når man kurssikrer, så tegner du en form for forsikring mod markedsændringer i en periode.
En normal overtagelsesperiode er omkring 3 måneder. For at kurssikre den periode, koster det et gebyr og et fradrag i kursen på obligationslånet. Et typisk fradrag kunne være 0,75 pct. Omregnet er det ca. 7.500 pr lånt million, eller i vores eksempel 40.500.
Tinglysning skøde: 33.800
Tinglysning lån: 66.200
Advokat: 10.000
Kurssikring: 40.500
Kurtage og kursskæring: 10.000
Ejerskifteforsikring 30.000
Her kommer de store tals lov til undsætning, og omkostningerne ved køb af vores nye hus er kun 4% ekstra i forhold til købsprisen eller næste 200.000 i alt.