Hvad er for dyrt et hus?
Da min hustru og jeg købte vores første lejlighed sammen må vi nok ærligt sige, at vi ikke havde sat os nok ind i hele den økonomiske side af sagen. Vi ville bare gerne bo i Valby med udsigt over byens tage fra tagterrassen. Længere var den sådan set ikke. Vi havde gode jobs, og mente vi havde fortjent at bo sådan.
Vi tog et sikkert fast forrentet 5% lån, da ”renten ikke kunne komme længere ned”, og så til med forundring på at renten susede nedad, og alle vores venner med F1 lån jublede, og fik huslejeomkostninger, der var så latterligt lave, at det slet ikke gav mening. Da der så endelig kom en krise der skulle have fået F1 lånene til at blive voldsomt dyrere, og endelig belønne os med fastelån, så kom der et regeringsindgreb der fredede de risikovillige låntagere. Der besluttede vi, at sikkerhed ikke var for os.
Det lærte os også, at de råd man får fra banken og vennerne ikke nødvendigvis passer til ens eget temperament.
Det viste sig også at der var en del flere omkostninger der dukkede op undervejs, som vi ikke lige havde overvejet, og derfor endte det med at vi kom til at sidde lige hårdt nok i det. Det kunne lade sig gøre fordi vi skar meget af ”sjovhedstingene” fra.
Det lærte os noget andet. Banken og realkreditinstituttet står lige efter skat, når det gælder om at få penge. Ferie, biograf og sjovhedsting, stå langt langt nede på listen, og forsvinder som det første ud af listen. Banken er interesseret i om i kan vedligeholde lånet, og hvis det betyder, at i skal have en ret stram økonomi, så er det jeres valg. Det er egentligt meget befriende, at de ikke går ind og diktere at du skal bruge X-kroner på sjov før du har et godt liv, men det er måske ikke alle unge der helt forstå at ved at sige ja til et hus eller lejlighed, så kan det være nødvendigt at sige nej til nogle andre ting, og måske nej til virkeligt mange ting.
Jeg følger nu nogle grupper på Facebook om minimalisme og om at skrue ned for forbruget, og nogle af de historier der bliver delt, er ret ekstreme. Det er tilsyneladende muligt at leve for utroligt lidt, hvis man er kreativ, og har forstået at livet er andet en at tjene mange penge og bruge dem igen. Det kendte vi ikke til da vi havde købt vores første lejlighed, så vi brugte bare løs.
Hvor mange penge skal man have for at få det til at hænge sammen?
Det er helt vildt svært at sige. I den ene ende af spektrummet, så er der en retningslinje der siger at en familie på 4 der er ved at gennemgå en gældssanering, dvs. hvor de er ved at betale så meget af på en gæld som muligt, for derefter at få eftergivet resten af deres gæld, har brug for et rådighedsbeløb på ca 14.000 kr. pr. mdr. Den anden ende af spektrummet overhørte jeg under en gåtur på havnen, hvor en person højlydt i telefonen prøvede at forklarer, hvorfor 100.000 pr mdr. til forbrug slet ikke var nok til hende. Ens virkelighed er som man ser på verden.
Det er lidt irriterende, men du kommer ikke rigtigt uden om at lave dig et budget. Den grundige variant er at gennemgå alle dine dankort og bankposteringer for det sidste år, også give hver og en af dem en kategori, og så lægge alle kategorierne sammen. Det tager vildt lang tid, og det giver ikke mere indsigt end denne hurtige løsning:
Find alle dine PBS betalinger der vedrører husleje + forsikring + forbrug der hvor du bor nu, og slet dem. De giver alligevel ingen mening for det nye hus.
Er der samme indkøbsmuligheder ved det nye hus? Hvis ja, så ingen problemer, hvis nej, så prøv at købe ind i den nye butik og se om det er mærkbart dyrere eller billigere. Der er forskel på priser i butikker, og det engelske udtryk ”convience-store” bekvemlighedsbutik er meget rammende. Hvis det er en dyr butik du kommer til at bo ved siden af, så er det der du kommer til at handle. Tilføj eller træk fra i dit nye budget efter denne øvelse.
Forbrug i dit nye hus kan du sjusse dig frem til ved at se på sælger. Er det en ældre person, så er min erfaring at de enten har det vildt koldt eller vildt varmt, og at de bruger væsentligt mindre vand end teenagere.
Du kan lave et omvendt budget for at se hvor tæt du er på at kunne købe drømmehuset.
Hvad vil du bruge på ferie om året?
Hvad bruger du på sport?
Hvad vil du bruge på tøj?
Hvad koster børnene?
- Skole/institution
- Fritidsaktiviteter/skolerejser
- Events(fødselsdage/konfirmation/studenterfester)
- Legetøj
Nye fede elektronik ting (her må du hellere være ærlig)
Kontaktlinser, kosmetik og sundhed
Mad
Forsikringer
Fun and Games – Det der gør livet sjovt at leve.
Overskud til at bestille take away en gang imellem. Kæresteweekend. Invitere naboerne og vennerne til fest.
Resten – det er det der er tilbage til at betale for banklån, realkreditlån, forsikringer, ejendomsskatter, renovation, vand, varme, vedligehold, grundejerforening, transport (hvis du flutter langt væk fra arbejdet)
Resten – det er et godt ord. Et hus kan nemlig hurtigt blive et sort hul, hvor resten af dine penge forsvinder ned i. Resten er det det koster at eje huset. Nå ja, du ejere det tekniske set ikke før du har betalt det hele af, men du har lov til at bære risikoen for at det falder i værdi eller går i stykker. Resten er det der afgør, hvor stor en kontaktpris du kan se efter. Resten er det du skal bruge hver måned på at betale for privilegiet til at bo i huset – så det er vigtigt at vælge det rigtige hus for dig og din familie.
Grunden til at jeg mente at de faste omkostninger du kender fra den gamle lejlighed ikke rigtigt kan bruges til noget er, at de fleste vil ændre sig med en flytning. I det følgende nævner jeg de mest åbenlyse forskelle.
Forsikringer på bilen og huset. Huset giver sig selv. Det er et nyt hus som er anderledes end det foregående. Indboforsikringen kan også ændre sig selv om du ikke har fået mere indbo. Bilforsikringen kan også ændre sig selv om det er samme bil. Indbo- og bilforsikring er koblet op på postnumre, og hos nogle forsikringsselskaber på mikrotarifering som betyder at risikoen i det nye postnummer bliver indregnet i din pris.
El ændre sig helt vildt. Du kan ikke bruge de eksisterende beboeres målinger til ret meget, og erfaringer fra tidligere bolig er heller ikke meget værd. Det nye hus kan have nogle elgamle cirkulationspunper der bruger masser af strøm, og du kan skulle renovere huset, så du bruger fantastisk meget strøm de første 3-5 måneder du bor i huset til maskiner mm. Regn med de eksisterende tal, og læg 50% til, og forvent at det tager 1-2 år før du kender dit reelle elforbrug i det nye hus.
Varme – den store joker. Uanset varmekilde, så kommer det til at ændre sig i forhold til hvordan tidligere ejere havde det. Der er forskellige typer af opvarmning med fordele og ulemper. Oliefyr er på vej ud, men der er stadig steder hvor det er det eneste rigtige. Hvis det er et ældre hus med radiatorer der kræver høj temperatur, så er der reelt ikke noget alternativ til olie. Heldigvis fås oliefyr i energiklasse A, så det er muligt at fyre med olie og være nogenlunde klimabevidst.
Gas findes i storedele af Danmark hvor der er tilslutningspligt fra dengang hvor der blev hentet meget gas op i Nordsøen. Gasfyr er kompakte, og billige enheder der passer rigtigt godt i mange parcelhuse. Hvis fyret er ældre end 1-15 år, så skift det til et moderne, og de 15-18.000 det koster er hurtigt tjent hjem.
Fjernvarme har ved hjælp af lidt politisk stepdans fået sig placeret som CO2 neutralt, og det bliver anset for at være det rigtige klimamæssige valg. Vær opmærksom på, at det kræver et ret stort anlæg før det er rentabelt at drive fjernvarme, og hvis der er langt mellem husene, så kan det være en rigtig dyr opvarmningsløsning. I storbyer er det en god opvarmningsform, mens du skal holde dig fra det på landet.
Elvarme findes i flere varianter. Direkte elvarme består af el paneler der bruger strøm til at varme rummene op. De kendes fra sommerhuse, og er meget billige at sætte op, men dyre i drift. El gulvvarme bruges ofte til komfortvarme i baderum, og andre steder med ophold. Den største del af el opvarmningen kommer via varmepumper. En varmepumper er som et omvendt køleskab, hvor den tager varme fra luften eller jorden udenfor, og flytter den ind i huset. Til at flytte varmen bruges strøm til en kompressor. Jordvarme er den type af varmepumpe man som beboer mærker mindst til. Luft-varmepumper har en udendørsenhed med en blæser der dels larmer, og dels afkøler et ret stort område tæt på huset. Nogle varmepumper kan lave et helt mikroklima, hvor det er mærkbare koldere end i resten af haven. I mange områder er der regler for opstilling af varmepumper af hensyn til naboer, og hvis der er tilslutningspligt til gas eller fjernvarme. Solvarme, træpiller og solceller kan også være interessante, men da de ikke er så udbredte, så dækker vi dem ikke lige nu. Hvis du ser på et hus med en af disse 3 opvarmningsformer, så få fat på en specialist til at rådgive dig, da der er en del fald grupper.
Vandafledning er en morsom afgift. Først betaler du for vandet ved vandværket, og så fordi det er svært at sætte måler på spildevandet, så er det 1:1 i forholdet mellem forbrug og afgift for at slippe af med vandet igen.
Villaforsikring er som regel et krav fra realkreditinstituttet for at de vil give dig et realkreditlån, og den dækker de virkelige slemme ting der kan ske med et hus, herunder brand, oversvømmelse og alt muligt man næsten ikke kan forestille sig.
Transport til og fra arbejde er både et spørgsmål om tid, men også om penge. Tiden er for at give dig et billede af hvor lang tid du er villig til at bruge hver dag på at transportere dig. Mange vil opfatte transport som tidsspilde, og det er i hvert fald noget du skal tage stilling til. Omkostningen ved transport er også vigtig. En bil koster noget uanset om du kører i den eller ej. Hvis du køre langt, så koster det mere, og der er kun dit rådighedsbeløb til at betale for turen. Her er et trick: Fyld bilen op, kør fra dit arbejde til din nye adresse og retur, og fyld bilen op igen. Nu ved du ret præcist hvad en tur på arbejde koster i benzin. Så kan du lægge 3-5 kr til pr. km, og så har du også afskrivning og reparation for resten af bilen. FDM har nogle fine oversigt over bilers totalomkostninger pr. km. Måske skal du have en ny bil?
Transportfradraget ændrer sig måske også når i flytter, og det kan også påvirke dit budget.
Bortset fra pengene, så skal du gøre op med dig selv, hvor lang tid du er villig til at bruge på transport.
Børnepasning/skole
Hvis du ikke har børn, så spring over dette afsnit. Børn er dyre. Og de koster tilsyneladende også forskelligt alt efter hvilken kommune man bor i. Forskellen mellem den dyreste og den billigste kommune kan være helt op til 100%, så det er bestemt noget du skal undersøge. Det er heldigvis ret let hos Danmarks statistik – Statistikbanken https://www.statistikbanken.dk/RES88
Betyder det noget? Ja, der kan være op til 1000 kr. forskel på den dyreste og billigste kommune alene for pasningen, og for 1000 kr. kan du låne 300.000 kr. mere i realkreditlån, så det kan være smart at tage med i overvejelserne.
Renovation
Det er en af de ting der bør fremgå af salgsopstillingen, men du skal alligevel være opmærksom. I vores nye hus betalte vi bare, og så blev vi pludselig opmærksom på at vi betalte for retten til at aflevere en ekstra pose pr tur, noget vi aldrig havde brugt, og som var ret dyrt. Så skiftede vi til en større beholder, og sparede penge i samme omgang. De fleste kommuner er online, så det er meget let at se hvad du betaler for, og se hvilke andre muligheder der er. Måske er der en der passer bedre til jeres behov.
De fleste kommuner er også ved at rulle affaldssortering ud til alle, så der kan komme nogle ekstra regninger der er svære at indregne.
Grundejerforening
Langt de fleste huse er medlem af en grundejerforening, og der er typisk pligt til at være medlem. Det er endnu en af de poster der bør være med i en salgsopstilling. Grundejerforeningen er vigtigere end det lyder. I mange kommuner har der være store spare øvelser, der har gjort at grundejerforeninger har overtaget ejerskabet, ansvaret og vedligeholdelsespligten for veje, snerydning og belysning.
Hvis vejen er i meget dårlig stand, så kan du måske se i grundejerforeningens regnskab om der er afsat penge til renovering eller ej. Hvis der ikke er, så kan du godt forberede dig på en ekstra regning i løbet af nogle år. Typisk kan sælger også være en god kilde til informationer om grundejerforeningen, og de aktiviteter der er eller ikke er.
Vedligeholdelse
Huse går i stykker. Så er det ligesom plads. De står udenfor hele tiden, i sol, i regn og i sne. Det er klart at der er noget der løbende skal skiftes ud.
Der er nogle typehuse firmaer der reklamerer med vedligeholdelsesfrie huse, og det syntes jeg er et modigt ordvalg. Du skal regne med at der er vedligeholdelse på den udvendige side af huset, og på den indvendige.
De udvendige opgaver er typisk ved taget, vinduer og træ. Taget er dyrt at skifte, men holder til gengæld længe. Typisk består vedligeholdelsen af at man renser tagrender og ser om der er huller eller sten der er gået i stykker.
Vinduer er som regel tætte, men kan ret let laves som gør det selv.
Træværk skal males og måske pudses en gang i mellem.
Indvendigt kan der også være masser af små og store opgaver. De fleste ting kan laves som gør det selv, og hvis du ikke har prøvet det før, så er YouTube din ven. Der er mindst 10 videoer om alle de problemer du nogensinde vil komme ud for, og ganske mange du aldrig vil komme i nærheden af at skulle gøre.
Sæt et beløb af. Så har du lidt at starte med, når du har boet i huset i en periode, så vil du begynde at få et overblik over de ting der haster med at få lavet, og de ting der er nice to have.
I købssituationen kan du bruge vedligeholdelse som et af argumenterne i prisforhandlingen. Et super velholdt hus kan du godt betale lidt mere for, mens et hus hvor der ikke er gjort så meget de sidste mange år godt kan klare et vist pres i prisen.
Ejendomsskat også kaldet grundskylden består af to dele grundværdien og kommunens grundskyldspromille. Den kommunale grundskyldspromille er forskellig fra kommune til kommune, og bliver nok et af de håndtag kommunerne kommer til at dreje på som følge af den fortsatte udligningspolitik der er i kraft mellem kommunerne. Den anden del er grundværdien der er afgørende for skattes størrelse. Det er populært den værdi af jorden du bor på. En slags husleje til staten Danmark for at få lov til at eje et hus.
Ejendomsværdiskat er skatten på selve huset. Det er endnu en skat for at du kan få lov til at bo i dit eget hus. Ejendomsværdien fastsættes ved lige dele magi og mærketal. Nej, spøg til side. Der er store modeller der prøver at fastsætte en fair værdi af dit hus i sammenligning med alle de øvrige huse der ligner dit, og med en tilsvarende stand og beliggenhed. Dette har altid været og vil fortsat blive et stridsspørgsmål, indtil skatten på huse bliver ændret til en gevinstskat ved salg bliver indført. Der er jo i sagens natur ingen andre huse med jeres hus beliggenhed. De vil også have svært ved at se ens ud. Og derfor er det i bedste fald et gætteri hvad værdien og dermed skatten er.
Hvis du føler værdien drømmehuset skal betale skat af er fair, så betal og tænk på noget andet, hvis du føler det er voldsomt lavt, så vær glad for nu, og hvis den er meget høj, så kan du prøve at spørge skat om de kunne tænke sig at se på værdien igen. Da du nok lige har købt huset, så vil skat pege på den pris og sige, at det er markedsprisen, og fastlægge ejendomsværdien ud fra det. Ejendomsværdien kan du finde på skats register over ejendomsvurderinger.
De nye ejendomsvurderinger lader vente på sig, og vil med sikkerhed skabe utilfredshed. Og da vi er et af de få lande der har løbende beskatning af egne huse og lejligheder, så er der ikke meget hjælp at hente i udlandet. Den mest retfærdige skat vil nok være en der beskatter gevinst ved salg, men da den ikke med en vis sikkerhed kan fremskrives og bruges i statsbudgettet, så bliver det nok ikke lavet om.
Flyttebudget er blot den sidste del af forberedelsen til dit nye hus. Der er forskellige modeller for at flytte. De første mange gange jeg flyttede var det med venners hjælp, og det kostede leje af en trailer, pizza og øl. Sidste gang jeg flyttede havde vi hjælp af to lastbiler og 5 mand. Jeg ved det. Det er ikke specielt minimalistisk. Her var afregningen efter tilbud som flyttemanden havde givet ved forudgående besøg. Jeg tror faktisk det kom bag på ham, hvor meget skrammel vi egentligt havde i garagen og på loftet.
Alt andet lige. Det er et udtryk man lære på handelshøjskolen som betyder at man kun ændre på en ting, mens hele resten af verden står stille. Det bruges når noget bliver for komplekst at beregne alle konsekvenser af. Tankegangen er man i et vist omfang nød til at bruge når du køber hus. Du ved ikke om regeringen ændrer på beskatningen af huse, om du skifter job i løbet af kort tid, om der skal bygges nye veje i området eller om der kommer oversvømmelse. Derfor ser du på verden som alt andet lige, og kan bedre overskue konsekvenserne. Hvis der kommer store ændringer, så må du finde en måde at håndtere det på. I det næste afsnit kommer vi til at se på risikoen ved at eje et hus.
Det var en lang omgang. Og jeg håber du er kommet til at tænke over en eller to ting som gør dig mere sikker på hvad det indebære at købe et nyt hus.
Det er ikke risikofrit at blive husejer, til gengæld er der en stor tilfredsstillelse ved at have sig eget. Det er irrationelt, da det i langt de fleste tilfælde er realkreditinstituttet der ejer huset, men det betyder noget at have sit eget.
Tillykke du er husejer.
Med den sætning følger at du accepterer at påtage dig to typer af risiko. Der er en risiko forbundet med bygningen, og en risiko forbundet med det omgivende samfund som du nu er en del af. Lad os dykke ned i det.
Bygningens risiko kan du langt hen ad vejen forudse, modvirke og begrænse. Et nyt hus vil forventeligt have færre fejl og mangler, samt have brug for mindre vedligeholdelse end et nyt hus.